фото: shutterstock.com
Почти каждую десятую квартиру в подмосковной новостройке покупают жители столицы. Раньше такие сделки были единичными. Одни приобретают квартиру вместо дачи, другие для инвестиционных целей.
Москвичи стали чаще покупать квартиры в подмосковных новостройках как второе жилье: если три года назад такие сделки были единичными, то сейчас на них приходится 8% от общего объема продаж, подсчитали аналитики ИНКОМ-Недвижимость. Большая часть из них рассматривает недвижимость как инвестицию: например, приобретают квартиру под аренду. Другие покупают квартиру вместо дачи.
"В настоящее время, в условиях повышенного спроса на фоне широкого ассортимента предложения, 8% от совокупной реализации подмосковной "первички" приходятся на объекты, приобретенные москвичами не для постоянного проживания", - говорится в исследовании.
Среди факторов, которые мотивируют москвичей приобретать квартиры в Подмосковье: это квартира как инвестиция. На фоне снижения банковских депозитов люди чаще стали вкладываться в недвижимости. Подмосковье привлекает небольшим бюджетом покупки (цены начинаются от 2 млн рублей, средний бюджет покупки – 3,8 млн рублей). При этом, недвижимость можно сдавать или сдавать московское жилье, а жить в подмосковном. Такие варианты покупатели тоже рассматривают, говорят эксперты.
Вторая причина – это возможность использовать квартиру в новостройке как дачу (содержать квартиру менее затратно, чем дом или участок). По данным ИНКОМ-Недвижимость, квартиры в новостройках для загородного отдыха приобретают преимущественно в средней удаленности от столицы – начиная с 15 км от МКАД. Самое популярное направление - Новорижское. Как правило, это жилье в малоэтажных жилых комплексах. Однако, в целом доля клиентов, приобретающих квартиры вместо дачи, отмечают специалисты.
Помимо экономии (бюджет покупки гораздо ниже, можно найти квартиры от 2,4 млн рублей) и плюсов городского комфорта, эксперты называют налог на землю и слабый спрос на загородную недвижимость: в случае необходимости продать дом будет труднее. К мотивирующим фактором аналитики относят экологию. Самыми благоприятными с точки зрения экологии, по их мнению, являются Одинцово, Королев, Красногорск, Звенигород и Домодедово.
Данные локации имеют высокий статус отмечают риелторы: приобретенная здесь квартира может стать как местом проживания владельца (если, например, сдавать в аренду московскую жилплощадь), так и самостоятельным активом для сдачи - средние арендные ставки в этих городах сопоставимы со столичными.
Сама тенденция покупки москвичами подмосковного жилья пока не имеет предпосылок к дальнейшему развитию, то есть доля покупок квартир в качестве дополнительной жилплощади потенциально увеличиваться не будет, считает начальник отдела продаж Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. "Во-первых, из-за ожидаемого повышения ипотечных ставок на рынке недвижимости. Во-вторых, из-за тех изменений, которые могут произойти в первичном сегменте из-за внесения поправок в закон о долевом строительстве", - говорит он. Доля объектов, приобретаемых в качестве альтернативы даче, также не имеет потенциала к росту – с этими целями обычно покупаются объекты в малоэтажных жилых комплексах, а объем их предложения сейчас невелик, отмечает эксперт.
В целом спрос на подмосковные новостройки невысокий. По данным ЦИАН, за десять месяцев этого года в ста ключевых проектах Подмосковья (где сконцентрировано более 60% активного предложения) было зарегистрировано 46,6 тысяч сделок по ДДУ, это на 1% больше, чем в прошлом году. Одним из сдерживающих факторов роста спроса стала новость о банкротстве крупнейшего застройщика Московской области – Urban Group, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. "Покупатели, испугавшись, что проблемы с достройкой объекта и сроками сдачи могут возникнуть и в самых крупных компаниях, стали активнее интересоваться предложениями на вторичном рынке, как более надежным вариантом решения квартирного вопроса", - поясняет он.
В целом подмосковные новостройки на протяжении последних лет стабильно проигрывают в привлекательности проектам Новой Москвы и спальных районов Старой Москвы, отмечает генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. Спрос в течение года оставался стабильным, при этом объем предложения на фоне снижения девелоперской активности в регионе также продолжает постепенно снижаться, добавляет она.
Однако, октябрь стал рекордным по числу проданных квартир в Подмосковье: спрос вырос на 18% по сравнению с январем и на 26% по сравнению с сентябрем. На это повлиял информационный фон, связанный с дальнейшим повышением ипотечных ставок. Люди, которые долго выбирали квартиры, вышли на сделки, поясняет Алексей Попов.
Традиционно основными покупателями в Московской области были и остаются жители Москвы, на них приходится порядка 47% всех сделок, отмечает Наталия Шаталина. На жителей Московской области – 30%, на покупателей из регионов –порядка 23%. Что касается инвестиционных сделок со стороны московских жителей, то их доля невысока. "На рынке новостроек Московской области в среднем около 3% квартир ежемесячно приобретали в инвестиционных целях, аналогичный показатель зафиксирован в 2017 году", - поясняет руководитель аналитического центра ЦИАН. В течение года доля частных инвестиций в жилье варьирует от 2 до 4%, и ежемесячно объем продаж не превышает 240 квартир.
При этом, чаще всего покупателями из Москвы становятся семьи с детьми, которые улучшают свои жилищные условия, увеличивают жилплощадь, отмечает генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки". Для них интересна развитая социальная инфраструктура крупных подмосковных городов, хорошая транспортная доступность, и бюджет покупки.