Долевое строительство в Великобритании: как оно работает и чем отличается от России

Недвижимость

фото: shutterstock.com

В Англии при подписании контракта на этапе строительства покупатель платит всего лишь 10% от стоимости, остальные оплачиваются по вводу здания в эксплуатацию. На этом этапе также возможно привлечение ипотечных средств.

Российскую строительную отрасль в следующем году ждут большие перемены. С первого июля 2019 года долевое строительство в России прекратит свое существование в чистом виде. Обязательным условием для привлечения денег покупателей жилой недвижимости на этапе строительства станут эскроу-счета. На этих счетах будут храниться деньги граждан, застройщик не сможет ими воспользоваться, пока не сдаст дом и не передаст покупателям ключи от квартир. Само строительство будет вестись за счет кредитных средств, выданных девелоперам в рамках проектного финансирования.

По такой схеме работают застройщики во многих странах, например, в Великобритании. Основатель и управляющий директор AZ Real Estate (компания специализируется на продаже недвижимости в Великобритании) Алиса Зотимова рассказала редакции Вести.Недвижимость о том, как устроено долевое строительство в Англии, и в чем его принципиальное отличие от российского.  

В Великобритании, как и в России, можно купить строящееся жилье. Эта достаточно распространенная практика особенно в активный период роста рынка, которая позволяет реализовать две основные цели, рассказывает Алиса Зотимова.

"Первое – это выбрать более привлекательную квартиру в доме или комплексе, так как на момент ввода в эксплуатацию все хорошее может уже быть раскуплено. Второе - зафиксировать более привлекательную цену - либо для себя, либо для дальнейшей перепродажи. Особенно если рассчитывать, что за время стройки рынок идет вверх", -  рассказывает эксперт.

При этом, если в России одна из главных мотиваций купить жилье на этапе строительства – экономия (она может достигать 15-20%), то в Британии измерить такую выгоду достаточно сложно, говорит эксперт.

"При покупке строящегося жилья есть экономия, но точно замерить ее можно только в будущем от текущего момента. Но стоит ориентироваться и на фактор большего выбора и того, что покупатель может получить за свои деньги более привлекательную квартиру. Это не прямая экономия, но важный фактор", - отмечает Алиса Зосимова.

Само долевое строительство в Великобритании распространено во всех сегментах – на этапе строительства можно купить и премиальные апартаменты, и квартиры масс-маркета в пригороде.

Однако, если общее количество квартир не такое уж большое (например, до 50), то выгоднее все построить и продавать готовым, отмечает основатель AZ Real Estate. До этого момента лишь собирать заявки желающих. Тогда не надо тратить большие суммы на маркетинговый офис, брошюры, вебсайт, дизайн и все остальное.

Спрос на строящееся жилье в Великобритании в основном генерируется действиями застройщика: маркетинговой компанией, рекламой. Выводят на рынок новый красивый проект, обещают более интересные цены на этапе строительства, и спрос растет. "Чаще всего это подходит инвесторам - ведь, если семье надо переезжать, так как появился ребёнок или она накопила средства на свое жилье - вряд ли они буду ждать три года именно этот строящийся "замок мечты" и не будут смотреть на другие возможности", - отмечает Алиса Зотимова.

Платишь 10%, а не 100%

Само британское долевое строительство принципиально отличается от российского. Оно заключается в том, что в Англии при подписании контракта на этапе строительства покупатель платит всего лишь 10% (а не как в России – 100%), отмечает эксперт.

Чаще всего есть еще фазовый платеж еще через год около 10% и если срок долгий, то возможно еще 5%-10%. Но общая сумма никогда не превысит 30% от цены. Остальные 70%-90% оплачиваются по вводу здания в эксплуатацию. На этом этапе также возможно привлечение ипотечных средств.

А вот процедура оформления сделки практичекси не отличается от покупки готового жилья. Вначале привлекается юридическая компания для создания комплекта контрактов, готовятся все документы на участок, которые будут запрашиваться потенциальным покупателем. По срокам это приблизительно такая картина: понравилась квартира - вносите резервационный платёж около 5000 - 10000 фунтов в зависимости от цены квартиры. Это значит, что квартиру больше никому не предложат. После к работе приступают юристы. По истечении 21 рабочего дня (календарный месяц), оплаты первых 10% (за вычетом резервного платежа), а также обмена контрактами у обеих сторон появляются юридические обязательства: у покупателя - выкупить квартиру по готовности, а у застройщика - достроить и продать жилье по оговоренной цене. По вводу в эксплуатацию происходит завершение сделки.

Если бы была покупка готового, то были бы те же этапы. Но либо одновременно обмен контрактами, либо, например, с разницей еще в пару недель -  на сбор всех финансовых средств.

Стать обманутым дольщиков в Великобритании нереально

Мне на практике последних 10 лет не известно ни об одном подобном случае. Строительство здесь не ведется за счет средств долевых участников или покупателей на этапе котлована. Эти средства часто хранятся либо у юристов застройщика, либо, с ограничениями, у самого застройщика. Застройщики ведут строительные работы за счет собственных средств (например, акционерного капитала) и привлеченного банковского финансирования. В пропорции от 20/80 до 40/60. На эту систему в скором будущем должны перейти и российские застройщики.

Теоретически, конечно, может наступить банкротство. Однако, на практике проект неоднократно проверяется и выверяется на экономическую жизнеспособность до его начала - и застройщиком, и что немаловажно, банком.

Сам покупатель защищен, во-первых, тем, что сумма его взноса, а соответственно и связанные риски гораздо меньше - (10% в Англии против 100% в России). Во-вторых, государство обязывает всех застройщиков вступать в центральную программу страхования и гарантий нового строительства (NHBC). Она страхует и 10% депозита, и сами строительные работы на первые 10 лет жизненного цикла квартиры. Я считаю, что это очень весомо. Если девелопер берет дополнительные 10-20% процентов депозита от покупателя, то он также дополнительно их должен застраховать.

Кроме этого, государство обеспечивает работающие законы и суды, на которые можно опереться в худшем случае. Но нам такие негативные случаи неизвестны. В Великобритании очень зрелый рынок, на котором работаю профессионалы. Также нет или меньше каких-то непредсказуемых внешних факторов, которые могут создать дополнительные риски банкротства: прогнозируемая экономическая ситуация и позиция местной валюты.

Источник