фото: globallookpress.com
После перехода на проектное финансирование в России может резко вырасти число обманутых дольщиков.
Переход на проектное финансирование не только не решит проблему обманутых дольщиков, но еще и увеличит их количество, заявил на днях уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов. Спровоцирует их рост увеличение обязательных взносов застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков (сейчас его размер -1,2%, повысить хотят до 6%) и избыточный банковский контроль за строительством. К 2022 году число обманутых дольщиков может вырасти до 340 тыс человек, потому что приостановится строительство приблизительно 17-25 млн кв м жилья, считает омбудсмен.
Это, в свою очередь, приведет к падению объемов строительства жилья. А сам выход на 120 млн кв м нового жилья ежегодно омбудсмен в новых законодательных реалиях не видит возможным. "Думаю, мы выйдем на 55-63 млн кв м в год, но никак не на 120 млн кв м", - сказал Борис Титов. По его мнению, сама банковская система сегодня также не готова заместить те объемы, которые сейчас находятся в строительстве.
Спикер Госдумы Вячеслав Володин в свою очередь заверил, что новых обманутых дольщиков жилья в России больше не появится, все законодательные меры для этого приняты. "Новых обманутых дольщиков не будет, все необходимые для этого законодательные решения приняты - и по страхованию, и по ответственности, и по открытию обязательному эскроу-счетов", - сказал Вячеслав Володин.
С 1 июля 2019 года российские застройщики, работающие с деньгами дольщиков, должны будут перейти на эскроу-счета. Средства дольщиков будут попадать на специальный счет в банке. Девелоперы не смогут получить эти деньги, пока не передадут квартиры покупателям. Сами девелоперы будут строить будут на банковские кредиты, либо за счет собственных денег.
Мнения экспертов
Эксперты настроены более оптимистично, и не видят предпосылок к серьезному росту обманутых дольщиков в связи с переходом к проектному финансированию. Хотя и не исключают этой возможности.
Предпосылки для новых банкротств застройщиков в целом по стране есть, говорит управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Экономическая ситуация не улучшается, спрос на строящееся жилье остается слабым (не считая Москвы и Санкт-Петербурга). На этом фоне должен состояться переход отрасли на принципиально новую модель финансирования жилищного строительства, что создает определенные риски как для девелоперов, так и для покупателей.
"В такой ситуации, конечно, часть игроков будет вынуждена покинуть рынок. Однако, на мой взгляд, резкого увеличения числа обманутых дольщиков ожидать не следует", - считает Мария Литинецкая.
С начала года число обманутых дольщиков выросло на 10% до 38 тысяч, недостроенными по стране остаются почти 900 домов. В 2019 году проблема может обостриться, но не в столь значительной степени, добавляет эксперт.
Председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова тоже не видит предпосылок к резкому росту обманутых дольщиков. Прогноз омбудсмена в компании считают преувеличенным. "Пока такие прогнозы сложно считать обоснованными, тем более называть возможное число новых обманутых дольщиков. Для этого как минимум необходим сложный, комплексный многоступенчатый анализ каждого строящегося проекта и финансового состояния строительных компаний", - говорит Ирина Доброхотова.
Переход к проектному финансированию не должен спровоцировать столь серьезный рост числа обманутых дольщиков, соглашается генерального директора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко. Даже если вспомнить самые сильные падения рынков, а именно 2008 и 2014 года, то в эти периоды, число обманутых дольщиков находилось примерно на одном и том же уровне, а именно 50-60 тысяч человек: одни проблемы решались, но на их месте появлялись новые, поясняет он.
По статистике, сегодня 13 из 100 домов переходят в проблемные, а потери на этих объектах составляют в среднем 50% средств. Это дает среднюю цену риска – 6-7%. Суммарно же стоимость достройки всех проблемных домов в стране оценивается в 400-600 млрд рублей, отмечает глава РАСК.
Зона риска
Крупные застройщики, на которых приходится половина объема строящегося жилья, уже и сейчас активно сотрудничают с банками. В целом большие игроки готовы к старту проектов с применением эскроу-счетов. Сложнее будет небольшим девелоперам, особенно региональным, именно они находятся в зоне риска, считают эксперты. Рентабельность региональных застройщиков гораздо ниже из-за невысокого спроса на жилье в регионах.
"Они не являются привлекательными заемщиками для крупных банков, поэтому после 1 июля 2019 года их деятельность действительно будет затруднена", - считает Мария Литинецкая.
Для таких застройщиков необходимо вырабатывать альтернативные способы финансирования строительства, а также определенные меры господдержки, считает эксперт. "Иначе малые города, в которых наиболее остро стоит вопрос о ветхом жилье, останутся без новостроек", - отмечает она.
Что касается дольщиков таких застройщиков, то уже создан механизм, который не позволяет расходовать средства покупателей нецелевым образом. То есть, сейчас нельзя распределять по старым стройкам деньги, полученные от дольщиков новых проектов.
Абсолютная защита
Основная цель перехода на проектное финансирование - защитить и обезопасить покупателя. И новый механизм дает почти стопроцентную защиту. Если покупатель приобретает квартиру в строящемся доме после 1 июля 2019 года (при условии, что первый ДДУ в таком доме также был заключен позже этой даты), то его средства защищены почти на 100%, отмечает управляющий партнер компании "Метриум".
Во-первых, внесенные на эскроу-счет деньги не используются непосредственно застройщиком в строительстве, а остаются в банке. Во-вторых, эскроу-счета получили право открывать только очень надежные банки, чей крах маловероятен. В-третьих, даже если с банком произойдет нечто неприятное, агентства по страхованию вкладов страхуют средства на эскроу-счетах (до 10 млн рублей). Таким образом, в рамках новой модели финансирования строительства риски минимальны, и даже если они реализуются, покупатель ничего не теряет, кроме времени.
Поскольку эскроу-счета будут раскрываться только после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, дольщики как минимум получают 100% гарантию возврата вложенных денег, что далеко не всегда возможно при банкротстве компании, напрямую привлекающей средства дольщиков, добавляет Ирина Доброхотова.
Однако, чтобы новая модель полноценна заработала и проблема обманутых дольщиков полностью исчерпала себя, потребуется около пяти лет, считает генеральный директор ГК "Атлас Девелопмент", вице-президент Ассоциации строителей по УрФО Владимир Городенкер.
"За этот период власти и бизнес смогут решить и уже существующие проблемы с недобросовестными застройщиками, и настроить систему, чтобы новые случаи не появлялись", - говорит Владимир Городенкер. Даже в условиях работы по ДДУ, очень сильно сократили шансы на появление новых обманутых дольщиков. Кроме этого, сам потребитель стал более внимательным к своему выбору.
При этом, на фоне уже существующих проблем обманутых дольщиков, не стоит забывать и о поставленной президентом цели наращивания объема ввода жилья до 120 млн кв м к 2024 году, отмечает Николай Алексеенко. Это как минимум потребует поиска баланса между институциональными, административными мерами защиты населения с одной стороны и интересов бизнеса с другой.