фото: shutterstock.com
Цена на вторичные квартиры выросла в 75 регионах, арендные ставки повысились в 66 субъектах. И это не предел.
Рынок вторичного жилья в России сейчас находится в неплохой форме. Спрос растет, цены тоже. Так, стоимость квадратного метра за первые одиннадцать месяцев подорожала на 6,1%, подсчитали на Domofond.ru. Стоимость квартир на вторичном рынке выросла в 75 регионах (из 79), арендные ставки повысились в 66 регионах. "К концу ноября 2018 года средняя по стране цена за квадрат достигла 62,6 рублей, а за месяц аренды — 15,8 рублей", - рассказывают аналитики.
Сильнее всего вторичка подорожала в Амурской области – плюс 9,6% до 53 тыс рублей, на втором месте Петербург – плюс 9,3% до 124,3 тыс рублей. На третьем – Хабаровский край, где стоимость кв м выросла на 8,5% до 62 тыс рублей. Москва заняла девятое место: кв м здесь вырос в цене на 6,6% до 203,5 тыс рублей%.
Подешевели вторичные квартиры только в четырех регионах, и то ненамного. Сильнее всего – в Ивановской области, но и здесь падение с января по ноябрь составило всего 0,5%.
Помимо цен на вторичную недвижимость, выросли и арендные ставки. Лидерами по их росту стали: Ленинградская область, Бурятия и Архангельская область. Так, например, в Ленобласти снимать квартиру стало на 11,3% дороже, за однушку в месяц теперь придется заплатить почти 16 тыс рублей вместо 14,2 тыс рублей в начале года. В Бурятии квартиры подорожали на 10,3%, до 12,8 тыс рублей в месяц за однушку.
В ЦИАН также отмечают рост цен на вторичную недвижимость. В 2018 году цены на вторичном рынке в большинстве городов России выросли, рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. В Москве средняя цена кв м выросла на 6%, в Петербурге - на 3%, по выборке из 50 крупнейших городов - на 7%.
"Ключевыми причинами стали постепенное восстановление роста реальных доходов населения, динамика ставок ипотечного кредитования и неопределенность на первичном рынке", - объясняет Алексей Попов.
Причем, в если первые 8-9 месяцев спрос на вторичном рынке разгоняло падение ипотечных ставок, то осенью многие поспешили выйти на сделку именно под влиянием ухудшения условий банковского кредитования, добавляет эксперт.
Одновременно с ростом цен изменились и другие ключевые параметры вторичного рынка, отмечают эксперты. На 30-40% по сравнению с началом года снизился срок экспозиции квартир, а размер дисконта упал с 7-8% в начале года до 3-4% к концу года, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН.
На вторичное жилье косвенно повлиял и однозначно прогнозируемый рост цен в новостройках, продолжает директор проекта Domofond.ru Юлия Денщикова. "Играет роль и то, что недорогие предложения на рынке заканчиваются — остаются те, что не "ушли" весной-летом", - говорит она.
Что касается аренды, она просто подтянулась за ценами на покупку и инфляцией, хотя и с некоторым отставанием. Так, если за январь-ноябрь 2018 года квадрат подорожал на 6,1%, то аренда — только на 3,8%, поясняет эксперт.
Распродаются в три раза быстрее
Московская вторичка в этом году тоже ожила, об этом говорилось не раз. Рынок вторичного жилья демонстрировал положительную динамику по многим показателям: спрос увеличивался, цены тоже.
Так, если по итогам января средняя цена предложения кв м на вторичном рынке была равна 178,1 тыс рублей, то сейчас она на 10% увеличилась до 196,9 тыс рублей, отмечает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Одна из главных причин роста стоимости вторичного жилья в столице – существенная активизация спроса, поясняет эксперт. Так, число авансов, внесенных покупателями в каждом из месяцев этого года (за исключением июля) было больше, чем в аналогичные периоды прошлого года в среднем от 5% до 20%. Одна из главных тенденций – вымывание наиболее дешевых квартир, именно их раскупали в первую очередь.
"Спрос подогревался снижением ипотечных ставок, в результате доля сделок с использованием кредита на вторичке за год выросла с 34% до рекордных 41,2%", - отмечает Сергей Шлома.
В результате объем предложения сократился почти на 29% до 23,6 тыс лотов. Кроме этого, существенно сократились сроки экспозиции. Сейчас квартиры стоимостью до 5 млн рублей продаются в среднем за 18 дней, жилье стоимостью 5-10 млн рублей находит покупателя чуть больше, чем за месяц. Год назад средние сроки экспозиции во всех этих ценовых категориях были в три раза больше, говорит эксперт.
В условиях роста рынка на вторичке вновь появились консервативные инвесторы (люди, покупающие недвижимость для сохранения накоплений). Если год назад не было зафиксировано ни одной такой сделки, то сентябре доля консервативных инвесторов составила 12%, а сейчас выросла до 20%.
"Произошла принципиально важную трансформацию в поведении участников рынка: покупатель и продавец поменялись ролями. Теперь условия диктует продавец", - отмечает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.
Что дальше
Цены на вторичную недвижимость в ближайшее время сохранят положительную динамику, но ждать резких скачков не стоит, уверены эксперты.
Наиболее ожидаемый сценарий 2019 года - продолжение тенденции последних двух кварталов с ростом цен по итогам года чуть выше уровня инфляции (т.е., на 6-7%). Это позволит ценам в большинстве регионов выйти на докризисные уровни 2013-2014 годов, считает Алексей Попов.
Предпосылки к росту цен есть, соглашается Юлия Денщикова. Это и инфляция, и рост стоимости ипотечных кредитов, и ощутимое повышение НДС, которое отразится на ценах жилья в новостройках. Вполне возможно, что скажутся эти факторы не сразу. В целом, по мнению эксперта, сохранится тенденция уходящего года – медленного роста цен на вторичке.
Что касается столицы, то в краткосрочной перспективе (по крайней мере, в первой половине 2019 года) цены останутся на том же уровне, что и сейчас, полагает Сергей Шлома. А вот покупательская активность скорее всего будет ниже, 2018 года. Среди причин этого – повышение ставок по ипотеке и невысокая платежеспособность населения и существенное сокращение как экспозиции в целом, так и предложения наиболее бюджетных объектов.