фото: shutterstock.com
За последние два года спрос на зрубежную недвижимость взлетел в полтора раза.
В уходящем году эксперты вновь заговорили о тренде: когда покупка недвижимости – это не улучшение жилищных условий, а сохранение капитала. Опасаясь обвала рубля, москвичи стали вкладывать деньги в недвижимость. По данным ИНКОМ-Недвижимость, почти каждая восьмая сделка на московской вторичке совершается для сохранения денег. Причем, еще три года назад таких сделок почти не было.
Серьезно возрос интерес россиян и к зарубежной недвижимости. За последние два года он взлетел в полтора раза, выяснили недавно эксперты Финансового университета при Правительстве РФ. Так, например, спрос на недвижимость в Турции за последние два года вырос практически в четыре раза, в Болгарии - в 2,5 раза, в Германии, Чехии, на Кипре и в Черногории – примерно в два раза. Кто-то хочет сохранить и приумножить свой капитал (особенно, учитывая валютные скачки), а для кого-то зарубежная недвижимость – жилье для отдыха и запасной аэродром.
Редакция "Вести. Недвижимость" решила узнать у экспертов по зарубежной недвижимости, какие страны можно рассмотреть для покупки инвестиционного жилья, имея бюджет московской двушки (141 тыс евро).
"Запасной аэродром" или инвестиция
По итогам уходящего года можно смело сказать, что с бюджетом 140-160 тысяч евро можно рассмотреть покупку недвижимости в любой стране из ТОП-10 популярных у россиян. Это – Испания, Болгария, Турция, Кипр, Чехия, Черногория, Италия, Германия, Греция и Франция, рассказывает руководитель портала HomesOverseas.ru Серей Рымов. Другой вопрос, какая цель у этих инвестиций: доход или инвестиции в свой отдых, здоровье и хорошее настроение или желание заработать, отмечает он.
Если речь идет о "запасном аэродроме" или месте периодического проживания, то можно рассмотреть почти любой курортный регион Испании, Турции, Черногории или даже Италии. Например, в Болгарии, за такую сумму можно выкупить сразу несколько квартир для себя и своих родственников или видовой пентхаус на первой линии моря с мебелью и всей необходимой техникой.
Однако, если покупка рассматривается как инвестиция, то однозначно порекомендовать какую-либо страну весьма затруднительно. "Рассчитывать на рост стоимости купленной недвижимости весьма рискованно, так как большинство зарубежных рынков недвижимости сейчас малопредсказуемы", - говорит Сергей Рымов.
По мнению Рымова, не стоит вкладываться в те страны, где стоимость недвижимости росла достаточно долго и сейчас в завершающей стадии цикла. Например, Кипр и ОАЭ. Больше шансов на рост стоимости в Испании, где рынок долгое время был в низшей точке и только начал снова оживать. Из менее популярных стран можно отметить Словению.
Если есть расчет на доход от сдачи в аренду, то стоит рассмотреть популярные туристические столицы Европы: Париж, Прагу, Берлин, Будапешт, Рим. В целом же покупку зарубежной недвижимости сейчас скорее можно назвать не инвестицией, а способом сбережения средств и то при правильном подходе и подборе такой недвижимости с должным вниманием, считает руководитель портала HomesOverseas.ru.
Надежнее – Германия, перспективнее – Греция
Аналитики Prian.ru настроены более оптимистично. По их мнению, с бюджетом московской двушки можно смело рассмотреть Германию, Испанию, Таиланд и Грецию.
Для тех, кто настроен максимально надежно вложиться в зарубежную недвижимость, возможно стоит остановить выбор на Германии, говорит аналитик Prian.ru Анастасия Фалей. Например, с таким бюджетом можно подобрать 1-2-комнатную квартиру в спальном районе Берлина или две-три таких же квартиры в центральных районах городов "второго эшелона" (так условно называют населенные пункты с населением 200 тыс человек, расположенные на расстоянии до 100 км от ведущих мегаполисов).
"В первом случае инвестор получит больший потенциал повышения цены (последние 5 лет рост цен в столице Германии превышает 10% в год). Во втором – большую отдачу от аренды. Если квартира в Берлине принесет – 3-4% от аренды (из-за более высоких цен на покупку), то, например, в Эссене можно найти примеры с доходностью 6-7%", - отмечает она.
Для тех, кто хочет совместить доход с собственным отдыхом, можно выбрать Испанию, Таиланд или Грецию. Испания недавно пережила серьезный кризис на рынке недвижимости, число сделок быстро растет, но цены пока не достигли пиковых показателей, и все говорит о том, что они будут повышаться.
Сдача туристам в летний сезон позволит окупить расходы на содержание и немного заработать (3-5% от цены объекта), а перспектива повышения цен позволит увеличить капитал при перепродаже.
На приличную квартиру в Барселоне этих денег не хватит, но на большинстве других курортов можно подобрать двушку в шаговой доступности от пляжа, а на Коста-Бланке (самый доступный по ценам регион на Средиземном море) – бунгало с небольшим садиком, отмечает аналитик.
В Таиланде цены плавно растут (на 3-5% в год). Местные курорты активно развиваются и предлагают интересные для инвестиций схемы. Например, местные застройщики заключают договоры с крупными отелями (уровня Sheraton и т.п.), последние берут здания в управление и обеспечивают там максимальную загрузку. Частные инвесторы, выкупая квартиру у застройщика, могут отдать ее в арендную программу отелю: получить гарантированный доход 6-7% и право самому отдыхать там бесплатно 2-4 недели в году. Подобные схемы есть и в других странах, но именно в Таиланде это сейчас самый яркий тренд, говорит Анастасия Фалей.
Греция интересна тем, что именно сейчас цены находятся на дне: затянувшийся кризис вот-вот завершится, но рост еще не начался. А это значит, можно подобрать объект с лучшим соотношением цены и качества. С этим бюджетом выбор будет большим – от приличной двушки в Афинах до коттеджа на Халкидиках. Но так как восстановление экономики идет медленно, это вариант подойдет для тех, кто в ближайшие 5-7 лет точно не намерен продавать объект.
Эксперт по зарубежной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова тоже считает, что стоит присмотреться к Греции. С бюджетом московской двушки стоит обратить внимание на Афины. Цены только оттолкнулись от дна. "Здесь можно купить недорогую недвижимость по цене примерно на 40 % дешевле пика и ожидать, что в ближайшие годы она подорожает. Благодаря потенциалу роста цен Греция и Афины — один из самых перспективных зарубежных рынков недвижимости сегодня", - отмечает Юлия Кожевникова.
Плюс ко всему в Афинах каждый год растет туристический поток, поэтому здесь выгодно сдавать квартиры в краткосрочную аренду. Посуточное жилье приносит 5–7 % годовых против 3–4 % во многих других городах Европы. Помимо этого, инвесторы, вложившие в недвижимость Греции от 250 тыс евро, вместе с членами семьи получают европейский ВНЖ. Можно купить квартиру с одной или двумя спальнями в Афинах, с ремонтом или без, с мебелью или без — есть разные предложения. Апартаменты рядом со станцией метро в Афинах площадью 68 кв м за 135 тыс евро.
Однако, прогнозировать, за сколько лет окупится вложение – достаточно сложно, отмечает эксперт. Влияние будут оказывать несколько факторов: сколько дней в году сдается в аренду, по какой цене, сколько владелец тратит на содержание и ремонт, как растут цены и т. д.
При этом, покупая квартиру за рубежом (да, и в России) нужно понимать, что всегда есть риски и непредвиденные расходы. И получить ровно такой доход, который вы заранее рассчитали, всегда сложно.
