фото: shutterstock.com
Российский рынок коммерческой недвижимости достиг дна: по итогам уходящего года ожидаются самые минимальные показатели по вводу новых площадей, об этом говорил генеральный директор компании Colliers International (Москва) Николай Казанский.
Но уже в следующем году рынок ждет оживление. Хотя и в 2018 году некоторые сегменты чувствовали себя неплохо – например, склады. В этом году объем ввода складов вырос почти на треть до 1,3 млн кв м (по сравнению с минимальным прошлым годом), из них 900 млн кв м пришлось на Москву.
Склады
В течение последних пяти лет складской рынок прошел путь от замедления роста, снижения спроса и огромного переизбытка свободных площадей до стабилизации, а затем и до нового витка роста, который произошел в этом году, говорит старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антон Алябьев.
Ключевыми тенденциями в складах в этом году стали восстановление баланса между спросом и предложением и улучшение всех ключевых показателей и самого состояния этого рынка. Годовой объем сделок должен превысить отметку в 1,3 млн кв м, и стать рекордным за всю историю рынка и превысит прошлогодние показатели в 2,4 раза.
Кроме этого, уход с рынка избыточного предложения привел к удорожанию аренды впервые за последние шесть лет. По итогам третьего квартала, ставка выросла почти на 3% до 3,6 тыс рублей за квадрат, и держится на таком уровне по итогам года. Это говорит о переходе рынка к сбалансированному состоянию.
Произошло это благодаря росту деловой активности и подписанию крупных контрактов (например, соглашение о строительстве build-to-suit склада площадью 140 тыс кв м в Подмосковье между девелопером PNK Group и компанией Леруа Мерлен).
Стоит отметить, что восстановление объема ввода характеризовалось более взвешенным подходом со стороны девелоперов и высокой долей законтрактованных площадей в новом строительстве (61%), поясняет руководитель отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба.
"Мы ожидаем сохранения такого подхода к спекулятивному строительству. Из 2,1 млн кв м складских площадей, анонсированных на 2019 год, около 36% находятся на стадии строительства", - говорит она.
По оценкам JLL, объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе в 2019 году будет на уровне типичного результата, характерного для рынка в отсутствие крупных строек под клиентов, и составит порядка 1 млн кв. м.
В CBRE считают, что произошедшие положительные изменения на складском рынке в уходящем году, найдут свое продолжение в ближайшие несколько лет. По словам Антона Алябьева, активность девелоперов будет в большей степени направлена на сдачу площадей на стадии проектирования или стройки и build-to-suit проекты. Годовой объем строительства в ближайшие несколько лет будет держаться на уровне 1 млн кв м.
К основным трендам рынка складской недвижимости Московского региона в 2019 году стоит отнести сохранение спроса на стабильно высоком уровне и восстановление девелоперской активности, говорит Олеся Дзюба.
По оценке JLL, спрос на склады в столичном регионе сохранится на уровне 1,2 млн кв м. Основным драйвером был и останется ритейл с долей в 62% от всего спроса. В связи с довольно агрессивными планами ритейлеров по наращиванию складской платформы, в том числе, за счет консолидации площадок, на московском рынке востребованным остается формат built-to-suit.
Дополнительным фактором является отсутствие на рынке готовых площадей, которые бы соответствовали запросам ритейлерам по качественным и количественным характеристикам, поясняет руководитель отдела исследований компании JLL.
Аналогичный прогноз относительно спроса на склады в 2019 году приводят аналитики CBRE: он сохранится на уровне не ниже 1,2 млн кв м в московском регионе и еще 700 тыс кв м в регионах. Это станет результатом как роста рынка и его масштаба в целом, так и увеличением активности такого сегмента, как онлайн торговля.
"За этими цифрами стоит активное развитие, которое планируют все ведущие игроки этого сегмента – Ozon, Wildberries, Lamoda и др. А также появление в российском e-commerce новых сильных альянсов с амбициозными планами: СП Яндекса и Сбербанка, Alibaba Group, Мегафон, Mail.ru и РФПИ", - рассказывает Алябьев.
По мнению экспертов, арендные ставки на московские склады продолжат расти, но ждать резкого скачка точно не стоит. Доля свободных площадей сократится до 4-5% от общего предложения складов класса А. Это подтолкнет ставки вверх, к концу 2019 года они могут преодолеть отметку в 4 тыс рублей за кв м.
В ряде сделок 2018 года мы наблюдали тренд роста базовых ставок до 3,8 тыс рублей за кв м в год, тем не менее давление на их уровень будут оказывать 1 млн кв м свободных площадей, сохраняющиеся вследствие нового спекулятивного строительства, заключает Олеся Дзюба.
Офисы
И если склады чувствовали себя в 2018 году неплохо, то московские офисы поставили антирекорды по вводу. По данным Knight Frank, в столице по итогам года введут 177 тыс кв м офисов.
Ушедший год поставил пятнадцатилетний антирекорд по вводу новых офисных площадей в московском регионе. По итогам года новое строительство составит около 130 тыс кв м (в 2017 году 430 тыс кв м), говорит аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Мария Логутенко. На фоне высокой активности арендаторов и низких темпах строительства вакансия в целом по рынку (в классе А, В+ и В-)по итогам составила 11%. Данное снижение вызвано уменьшением вакансии в классе А за пределами Садового кольца.
При этом, уходящий год запомнится рынку как исторический рекорд по объему сделок аренды и продажи – 2 млн кв м. В следующем году спрос будет ждать снижение. "В связи с принимаемыми сейчас государственными решениями по увеличению налоговой нагрузки на бизнес и консервативными прогнозами развития экономики в целом в 2019 году объем сделок сохранится на естественном для рынка уровне 1,6 – 1,8 млн кв м", - говорит Мария Логутенко. В 2020 году спрос снова выйдет на уровень 2017-2018 годов.
В JLL считают, что в 2019 году на офисном рынке сохранится влияние ограниченного ввода, что будет держать долю свободных площадей на низком уровне. Сам спрос на офисы в 2019 году сохранится на высоком уровне, и даже будет наблюдаться дефицит свободных площадей в некоторых локациях (он уже наблюдался в 2018 году), говорит Олеся Дзюба.
В 2018 году в некоторых субрынках, а именно в Центральном деловом районе и Москва-Сити наблюдался дефицит качественных площадей, особенно крупных офисных блоков, а доля свободных площадей опустилась почти до 8%.
"В новом году мы ожидаем точечного увеличения ставок аренды в таких локациях, в основном в зданиях с низкой вакантностью и хорошей транспортной доступностью. Росту ставок аренды в офисах будет способствовать дефицит площадей необходимого для пользователей размера", - говорит она. Кроме этого, из-за недостаточного количества офисов больших размеров будут возобновляться сделки предварительной аренды на этапе строительства, а также дальнейшей децентрализации спроса.
Сам офисный рынок столицы продолжит развиваться полицентрично, однако новых кластеров в ближайшей перспективе не возникнет, отмечает старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова.
Большинство бизнес-центров расположены в уже сложившихся деловых кластерах или вблизи них. Это Ленинградский деловой район, Центральный деловой, Москва-Сити и ближайшие к нему территории, район у метро Тульская и Технопарк. Они и будут центрами сосредоточения девелоперской активности в ближайшем будущем.
А вот ставки будут меняться неравномерно: где-то расти, а где-то нет. Наиболее привлекательные с точки зрения местоположения и качества бизнес-центры будут по-прежнему востребованы. Снижение вакантных площадей в таких офисных зданиях будет побуждать собственников к увеличению ставок аренды.
Сейчас в столичном регионе на стадии строительства и реконструкции сейчас находятся около 1 млн кв м офисов. Это вполне соответствует спросу, и девелоперы в ближайшие 1-2 года будут принимать решения о строительстве лишь единичных объектов. Большое влияние на сектор недвижимости окажет жилищная реформа, в связи с чем в долгосрочной перспективе есть вероятность, что фокус крупных портфельных собственников сместится в офисную недвижимость, заключает аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield.