фото: shutterstock.com
Основными трендами в новом году станут уменьшение объемов торговых центров, их перепрофилирование и бурное развитие аутлетов.
Москва в уходящем году поставила антирекорд по объему ввода новых торговых центров. По данным CBRE, по итогам 2018 года в столице открылось порядка 176 тыс кв м торговой недвижимости, это самый низкий показатель за последние 15 лет. Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями практически не изменился: 492 кв м на 1 000 жителей против 487 в 2017 году. Это стало последствием кризиса 2014-2015 годов, когда новые крупные проекты не закладывались, с одной стороны, и перенасыщением рынка торговыми площадками с другой.
Заполняемость близка к 100%
Несмотря на это, городу не хватает новых торговых центров. Об этом заявлял бывший глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Речь идет преимущественно о ТЦ районного формата. "Торговые площади, которые сдавались буквально в этом году, даже в момент открытия были заполнены на 92-97%. Это свидетельствует о том, что в городе имеется недостаток торговых площадей", - говорил он. Сейчас открывающиеся торговые центры являются малоформатными, средняя их площадь - 18-20 тыс квадратов.
Низкий объем нового предложения и спрос на аренду привел к снижению вакантности в качественных торговых центрах Москвы в 2018 году, говорит руководитель отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба. Доля свободных площадок в ТЦ упала до 5%, в следующем году показатель сохранится на этом же уровне. По данным CBRE, вакантность в московских ТЦ сейчас составляет 7,8%, однако, в некоторых объектах заполняемость близка к 100%.
Если 2018 год стал антирекордным по вводу новых торговых площадей, то в 2019 году ситуация начнет меняться. В новом году мы ожидаем увеличение объемов до 250-300 тыс кв м торговых площадей, говорит аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Евгения Сафонова.
По прогнозу JLL, объем ввода составит 329 тыс кв м, что будет способствовать остановке снижения вакантности и ее стабилизации на уровне 5%, добавляет Олеся Дзюба.
У аналитиков CBRE прогнозы еще более оптимистичные. "В 2019 году с учетом переноса открытия ряда объектов с 2018 года на московском рынке заявлен ввод новых торговых площадей, строящихся ТЦ, приближенный к полумиллиону квадратных метров (489 тыс кв м), - рост в 2,8 раза по сравнению с 2018 годом", - говорит директор отдела торговых помещений CBRE в Москве Марина Малахатько.
Несмотря на минимальный объем ввода и высокую заполняемость, удорожания аренды в 2019 году ждать не стоит, считают аналитики. Ставки будут стабильными, либо продемонстрируют небольшой рост, но в отдельных локациях.
Тренды
Основными трендами в новом году станут уменьшение объемов торговых центров, их реконцепция (перепрофилирование) и бурное развитие аутлетов. Все большую популярность в сегменте торговой недвижимости набирают малые форматы торговли, как у девелоперов, так и покупателей, отмечает аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield.
Данный формат наиболее оптимален: площади быстро заполняются арендаторами, ежедневные покупки устойчивы и в кризис, и не подвержены конкуренции со стороны растущих онлайн продаж. Сами потребители стали больше ценить свое время и все чаще совершают покупки по модели "мало и часто", отдавая предпочтение небольшим форматам у дома и все реже посещая гипермаркеты.
Даже те ритейлеры, которые традиционно работали только в крупных форматах, начинают развитие мини-версий своих магазинов, чтобы быть ближе к меняющемуся потребителю и иметь возможность для размещения в торговых объектах любого размера. Так, например, IKEA активно развивается в новом формате небольших дизайн-студий площадью 150-200 кв м, о создании мини-форматов также объявили, например, Leroy Merlin и OBI, а также другие ритейлеры, отмечает Евгения Сафонова.
Торговую недвижимость в ближайшее время ждет бум аутлетов, продолжает Марина Малахотько. До конца 2019 года в России может открыться свыше 95 тыс кв м аутлетов – это самое большое число открытий в истории России. В эксплуатацию планируется сдать четыре больших аутлета: два в Москве, один в Петербурге и один в Екатеринбурге.
Однако, если сравнивать Россию по числу аутлетов с другими европейскими странами, то этот показатель в нашей стране достаточно низкий. Сейчас на тысячу россиян приходится 0,8 квадратного метра аутлетов. В Польше этот показатель составляет 7,8 кв м, в Италии – 13,1, в США – 27,2 кв м.С вводом всех запланированных объектов обеспеченность аутлетами в России составит 1,6 кв м на тысячу жителей. Причем, вещи в российских дисконт-центрах уходят с прилавков быстрее, чем в Европе. Это значит, что формат имеет потенциал к росту.
Еще один из трендов в сегменте торговой недвижимости – это реконцепция. В ближайшие пять лет она коснется трети московских торговых центров.
Что в регионах?
По данным CBRE, общий прирост новых площадей в России в 2018 году составит 428 тыс кв м, из которых 36% приходится на региональные города – это порядка 156 тыс кв м, и это самый низкий показатель за последние 15 лет.
Такое количество отражает последствия кризиса на рынке коммерческой недвижимости 2014 - 2015 годов, поясняет директор отдела региональных торговых помещений CBRE Михаил Рогожин.
Однако, уже в следующем году должна быть положительная динамика. "Перенос ряда объектов на следующий год в сочетании с более высоким показателем ввода и начала строительства новых объектов в 2019 году, обеспечит импульс к динамичному восстановлению предложения новых объектов", - говорит он.
Важным трендов для регионов стало и будет также развитие аутлетов. В ближайшее время отроется первый аутлет-центр Brands’ Stories в Екатеринбурге. Открытие второго аутлет-центра этого оператора запланировано на 2020 году в Перми.
В 2019 году ожидается изменение географического распределения строительства новых торговых объектов. Теперь внимание девелоперов сместиться на регионы, которым уделялось меньше внимания. Это Дальний Восток и Северный Кавказ. Например, в Грозном будет открыт проект "Грозный Молл", в Пятигорске после реконструкции будут более чем в 2 раза увеличены (до 34 тыс кв м) площади одного из ключевых проектов в городе - "Университи". В Хабаровске должен открыться "Броско Молл" и "Калина Молл" во Владивостоке. В последнем случае объект станет крупнейшим торгово-выставочным комплексом в городе.
Что касается доли вакантных площадей, то они сильно разнятся от города к городу. Уровень вакансии в городах-миллионниках на фоне низкого ввода новых площадей снизился и составляет 6-8%. В то же время, проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов по-прежнему имеют заполняемость близкую к 100%. Эта тенденция будет сохраняться и в ближайшие годы.