Равнение на инфляцию: ипотечным ставкам предрекли снижение

Экономика

фото: shutterstock

Глава Сбербанка заявил, что ипотечные ставки к концу года могут снизиться вслед за инфляцией. В ГД тоже верят в уменьшение ставок, но благодаря переходу на эскроу-счета. В Минстрое говорят, что потенциал снижения ставок исчерпан. Эксперты согласны. 

На днях президент Сбербанка Герман Греф предрек ипотечным ставкам понижение. По его мнению, ипотека может подешеветь уже к концу года. Внедрение нового механизма финансирования жилищного строительства сначала приведет к повышению ипотечных ставок, временному сокращению предложения и росту цен. Все это охладит спрос и даст возможность строительному рынку адаптироваться к новым реалиям, считает топ-менеджер.

Однако, к концу года ставки могут пойти вниз. Все будет зависеть от ключевой ставки и инфляции, которая, по прогнозам Германа Грефа, во второй половине года должна стабилизироваться. 

Точку зрения главы Сбербанка разделяет председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Парламентарий считает, что ипотечные ставки снизятся, и произойдет это благодаря переходу на схему эскроу.

Сам Николай Николаев является инициатором ускоренного перехода на эскроу-счета. Изначально предполагалось, что эскроу-счета станут обязательным для застройщиков лишь при официальном старте проекта и получении разрешения на строительство с 1 июля 2019 года. Теперь на новый механизм будут обязаны перейти все застройщики (и те, дома которых уже строятся). Закон в конце прошлого года подписал президент России Владимир Путин

При отсутствие эскроу-счетов когда банк выдает ипотеку,  деньги уходят застройщику. С переходом на новую схему ипотечные средства останутся в банке. То есть "банк будет зарабатывать на этих средствах, не только получая проценты по ипотечному кредиту, но также на "повторном" использовании этих средств", - поясняет Николай Николаев.

В Минстрое РФ в свою очередь считают, что потенциал понижения ипотечных ставок в краткосрочной перспективе исчерпан. Об этом заявил глава министерства Владимир Якушев. Это связано с валютными колебаниями, пояснил он.

При этом, ипотека остается основным драйвером спроса на жилищном рынке. Почти каждая вторая квартира в России покупается в кредит, напомнил глава Минстроя РФ. По предварительному прогнозу ДОМ.РФ, объем выданной ипотеке по итогам прошлого года превысил три триллиона рублей, это на 50% больше 2017 года. Такой рост ипотечного кредитования удалось достичь благодаря снижению ставок. В случае резкого ухудшения экономической ситуации потребуются государственные меры поддержки кредитования, не исключил министр. 

Эксперты разделяют позицию Минстроя РФ и считают, что возможности для снижения ставок исчерпаны.

Впервые с 2014 года Центробанк поднял ключевую ставку в сентябре, тогда она выросла на выросла на 0,25 п.п до 7,5%. Второе повышение произошло в декабре – до 7,75%. Свое решение регулятор связывает с высокими инфляционными ожиданиями. Вслед за ключевой ставкой вверх поползли и ипотечные.

В условиях нестабильной экономики ключевая ставка не могла поступательно снижаться до бесконечности, отмечает председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова."Сейчас тренд обратный, и мы не видим никаких предпосылок для того, чтобы снижение возобновилось. По нашим оценкам, примерно к лету можно ожидать роста ставок до 11-11,5%", - говорит она.

Ключевым фактором развития ипотечных ставок является политика ЦБ, которая будет определяться уровнем инфляции. Помимо этого, на рост ставок повлияет увеличение НДС.

Каждая новая волна санкций существенно ослабляет рубль, что влечет за собою рост инфляции. Кроме того, в стране очень высок уровень закредитованности, и в этих условиях рост ставок может для определенной части населения послужить стоп-фактором (чтобы не принимать на себя обязательств, с которыми они не смогут справиться), поясняет председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой".

Снижения ставок можно ждать только на фоне роста экономики и сокращения уровня инфляции. Но это маловероятно.  В случае ухудшения макроэкономической ситуации в стране, ЦБ в целях удержания уровней инфляции или курса рубля будет повышать ключевую ставку, что отразится в росте ипотечной ставки, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК)  Николай Алексеенко.

Если в таких условиях правительство запустить программу субсидирования ипотечных ставок, то она будет, во-первых, кратковременной, а во-вторых направлена на устранения шоковых состояний ипотечного рынка, а никак не на достижение рекордов по уровню минимальных процентных ставок, говорит эксперт.

Другие факторы - развитие механизма ипотеки в электронном виде или развитие рынка ипотечных ценных бумаг, в ближайший год не будут определяющими, хотя и снизить ставки, но ненамного -  в границах 0,3-0,6 п.п.  "С большой вероятностью можно утверждать, что столь низких процентных ставок как в 2018 году в предстоящий год мы не увидим",- полагает Николай Алексеенко.

В крупнейшем российском кредитном рейтинговом агентств "Эксперт РА" прогнозируют повышение ипотечных ставок в первом полугодии.

Как скажется работа по эскроу на ипотечных ставках, пока спрогнозировать трудно, говорят эксперты.  

Влияние эскроу-счетов на динамику ставок по ипотеке на начальном этапе вряд ли будет значительным хотя бы потому, что затронет только первичный рынок, на который приходится около трети от общего объема ипотечных выдач, поясняет ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина.

"При этом, с учетом роста цен на новостройки из-за увеличения затрат застройщиков при переходе на эскроу-счета, доля выдач ипотеки на покупку первички во второй половине 2019-го – 2020 году может сократиться", - говорит Екатерина Щурихина.

Требования ЦБ к банкам,  работающим в связке ипотека/счет эскроу, на сегодняшний день не представлены. А именно они определят в дальнейшем, сможет ли банк снизить ставку по ипотеке при проектном финансировании или нет, отмечает Николай Алексеенко.

"В целом сомневаюсь, что такая схема поспособствует снижению ставки ипотеки – все же средства на эскроу-счетах являются обеспечением под проектное финансирование застройщика – за счет такого механизма застройщик фактически получает кредитование существенно ниже рыночной ставки", - говорит эксперт.

Кроме того не будем забывать, что минувший год был рекордным для ипотечного рынка за счет того, что совпало два ключевых фактора: относительная стабильность цен на недвижимость и снижение ипотечных ставок. В предстоящем году как минимум стабильности цен на недвижимость ожидать не приходится, а макроэкономические условия станут определяющими факторами для ипотеки.

Источник